Što znače kig (koeficijent izgrađenosti) i kis?

Kig, kis, kisn i GBP prema propisu

Pojmove određuje Pravilnik o prostornim planovima (NN 152/23) u čl. 4. st. 1. t. 5., pod naslovom "Prostorni pokazatelji". U oglasima se često pišu velikim slovima, KIG i KIS, a propis ih piše malim slovima.

kig, koeficijent izgrađenosti

Udio čestice pod zgradama. Zemljište pod građevinom Pravilnik određuje kao vertikalnu projekciju zatvorenih dijelova građevine te otvorenih i natkrivenih konstruktivnih dijelova, bez balkona. Kig 0,3 znači da zgrade smiju zauzeti najviše 30 % čestice.

kis, koeficijent iskoristivosti

Odnos površine svih etaža i površine čestice. U kis ulaze i podzemne etaže.

kisn, koeficijent iskoristivosti nadzemno

Kao kis, ali samo za nadzemne etaže. Za podzemne etaže Pravilnik na jednak način određuje kisp.

GBP, građevinska (bruto) površina

Zbroj površina svih etaža zgrade, mjerenih prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama. Određuje je Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25).

Propisi te pojmove određuju ovako:

Koeficijent izgrađenosti (kig) je odnos površine zemljišta pod građevinama i površine građevne čestice.

Koeficijent iskoristivosti (kis) je odnos građevinske (bruto) površine svih građevina na građevnoj čestici i površine građevne čestice.

Koeficijent iskoristivosti nadzemno (kisn) je odnos građevinske (bruto) površine nadzemnih etaža svih građevina na građevnoj čestici i površine građevne čestice.

građevinska (bruto) površina zgrade je zbroj površina mjerenih u razini podova svih dijelova (etaža) zgrade (Po, S, Pr, K, Pk) određenih prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama, osim površine vanjskog dizala koje se dograđuje na postojeću zgradu, a koja se izračunava na način propisan ovim Zakonom

Što ulazi u građevinsku (bruto) površinu

Pojedinosti izračuna propisuje Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade (NN 93/17). Prema čl. 248. Zakona o prostornom uređenju taj pravilnik, kao i Pravilnik o prostornim planovima, ostaje na snazi do stupanja na snagu novih propisa.

• Etaže se mjere u razini poda, prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama (čl. 2.).
• Etaža koja je s najmanje 75 % svojeg obujma ispod konačno uređenog terena uz pročelje uračunava se s koeficijentom 0,25 ako je garaža ili parkirališni prostor, a s koeficijentom 0,50 ako je pomoćni prostor (čl. 3.).
• Ne uračunavaju se dijelovi etaže svijetle visine manje od 2,0 m, galerije unutar funkcionalne jedinice, otvoreni dijelovi zgrade poput terasa, lođa i balkona te vanjsko dizalo i toplinska izolacija koji se dodaju postojećoj zgradi (čl. 4.).

Plan donesen prije tih propisa može u odredbama za provedbu imati vlastitu definiciju građevinske (bruto) površine ili koeficijenata. Posrednik zato čita definicije u samom planu, a o tome koja se primjenjuje na česticu odlučuje nadležno upravno tijelo.

Kako koeficijenti ograničavaju zgradu

Što plan mora propisati, određuje Pravilnik o prostornim planovima:

Za gradnju unutar građevinskog područja prostornim planom obvezno se propisuju: izgrađenost građevne čestice najvećim dopuštenim koeficijentom izgrađenosti (kig), iskoristivost građevne čestice najvećim dopuštenim koeficijentom iskoristivosti (kis) te najvećom dopuštenom građevinskom (bruto) površinom građevina.

Prema stavku 2. plan prema potrebi propisuje i kisn, kisp te najmanju građevinsku (bruto) površinu.

Svaka od tih vrijednosti zasebna je gornja granica. Kig ograničava tlocrt, kis i kisn ukupnu površinu etaža, a visina i broj etaža, koje plan također propisuje (čl. 13.), određuju koliko se puta tlocrt smije ponoviti u visinu. Zgrada mora ostati unutar svih granica odjednom pa najveću građevinsku (bruto) površinu na čestici određuje najstroža od njih. Udaljenosti od međe i građevinski pravac mogu tlocrt dodatno smanjiti ispod onoga što kig dopušta.

Vrijednosti se razlikuju od zone do zone, a unutar zone često i prema načinu gradnje (slobodnostojeća, poluugrađena ili ugrađena zgrada) i veličini čestice.

Primjer izračuna na zamišljenoj čestici

Primjer je izmišljen. Brojevi nisu preuzeti iz nijednog plana. Pretpostavke: građevna čestica od 800 m², kig 0,3, kisn 0,8, najviše dvije nadzemne etaže pune površine (prizemlje i kat) i najveća građevinska (bruto) površina od 600 m².

1. Kig: 800 m² x 0,3 = 240 m² zemljišta pod zgradom.
2. Kig i broj etaža: 240 m² x 2 = 480 m² nadzemne građevinske (bruto) površine.
3. Kisn: 800 m² x 0,8 = 640 m² nadzemne građevinske (bruto) površine.
4. Najveća građevinska (bruto) površina iz plana: 600 m².

Najmanja od tih vrijednosti je 480 m² pa u ovom primjeru odlučuje broj etaža. Da plan dopušta tri nadzemne etaže, kig i etaže dali bi 720 m², a odlučivala bi granica od 600 m². Potpuno ukopan podrum od 200 m² s garažom ne ulazi u kisn, a u kis bi ušao s 200 m² x 0,25 = 50 m², ako plan ne određuje drukčije.

Takav izračun izveden je iz pravila plana i nije službeni podatak.

Što provjeriti prije nego što navedete kig i kis

Prije nego što spomene koliko se na čestici može izgraditi, posrednik provjerava:

1. Koji plan na snazi vrijedi za česticu i u kojem izdanju. Popis planova vodi Informacijski sustav prostornog uređenja. Ako za područje vrijedi i detaljniji plan, pravila se čitaju i iz njega.
2. U kojoj je zoni čestica, prema kartografskom prikazu plana.
3. Koje vrijednosti plan propisuje za tu zonu i način gradnje: kig, kis ili kisn, najveću građevinsku (bruto) površinu, visinu i broj etaža, s člankom i stranicom odredaba.
4. Ima li plan vlastite definicije građevinske (bruto) površine i etaža.
5. Postoje li na čestici zgrade jer se kig i kis računaju za sve građevine na građevnoj čestici.
6. Je li građevna čestica jednaka katastarskoj. Površina iz katastra polazište je za račun, ali građevna čestica može biti drukčija, primjerice kad dio čestice ulazi u planiranu ulicu ili kad se više katastarskih čestica spaja u jednu građevnu.

Službeni podatak o planu za zemljište daje lokacijska informacija iz čl. 37. Zakona o prostornom uređenju, koja sadrži dijelove odredbi za provedbu iz važećih prostornih planova svih razina.

Izvještaj o čestici iz Estavija navodi plan na snazi i njegovo izdanje te pravila zone, među njima kig, kis ili kisn, s člankom i stranicom plana. Izračun za česticu daje samo kad to plan i podaci o čestici dopuštaju i uvijek ga označava kao izračun iz pravila plana. Ako vas zanima izvještaj o čestici, pošaljite upit.

Česta pitanja

Izvori

1. Pravilnik o prostornim planovima (NN 152/23), čl. 4., 12. i 13.
2. Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25), čl. 19., 37. i 248.
3. Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade (NN 93/17), čl. 2. do 4.
4. Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU)

Povezani vodiči

• Što se smije graditi na čestici (parceli)?
• UPU, GUP, PPUO i PPUG: koji plan vrijedi?
• Lokacijska informacija: što sadrži i kako se traži