UPU, GUP, PPUO i PPUG: koji plan vrijedi?

Razine prostornih planova

Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25), na snazi od 1. siječnja 2026., prostorni plan određuje kao podzakonski propis koji se donosi na državnoj, županijskoj i lokalnoj razini (čl. 19. st. 1. t. 50.). Planove lokalne razine nabraja čl. 84. st. 4.:

Prostorni planovi lokalne razine su prostorni plan uređenja grada odnosno općine, generalni urbanistički plan i urbanistički plan uređenja.

Prostorni plan županije i Prostorni plan Grada Zagreba planovi su područne (regionalne) razine (čl. 84. st. 3.). Opisi u nastavku slijede novi zakon. Planovi koji su danas na snazi uglavnom su doneseni prema ranijim zakonima pa sadržaj pojedinog plana čitajte u samom planu.

PPUO i PPUG

Prostorni plan uređenja općine odnosno grada donosi se za područje cijele općine ili grada (čl. 102. st. 2.). Dijeli to područje na građevinska područja i površine izvan njih, određuje obuhvate GUP-a i UPU-a te propisuje uvjete provedbe zahvata u građevinskim područjima, osim unutar obuhvata GUP-a i UPU-a (čl. 103.).

GUP

Generalni urbanistički plan daje osnovu za razvoj i uređenje grada, korištenje i namjenu površina (čl. 104. st. 1.). Donosi se za građevinska područja određena Prostornim planom Grada Zagreba, za središnje naselje velikoga grada te za druge gradove kad to odredi njihov PPUG (čl. 104. st. 2.). Određuje namjenu površina i propisuje uvjete provedbe unutar svog obuhvata, osim za dijelove za koje se donosi UPU (čl. 105.).

UPU

Urbanistički plan uređenja detaljno određuje prostorni razvoj, funkcionalna rješenja i uvjete oblikovanja pojedinih prostornih cjelina unutar građevinskih područja koje planovi šireg područja nisu dovoljno detaljno obradili (čl. 106. st. 1.). Njime se propisuju uvjeti provedbe svih zahvata u prostoru unutar njegova obuhvata (čl. 107. st. 1.).

Koji plan vrijedi za česticu

Planovi se ne isključuju, nego dopunjuju. Osnovno pravilo daje čl. 85. st. 2.:

Prostorni plan niže razine mora biti usklađen s prostornim planom više razine.

Plan užeg područja mora biti usklađen s planom šireg područja iste razine (čl. 85. st. 3.), a uži plan lokalne razine smije propisati strože uvjete od šireg, što se ne smatra neusklađenošću (čl. 85. st. 5.). Iz podjele sadržaja u čl. 103., 105. i 107. slijedi redoslijed čitanja:

1. Ako je čestica u obuhvatu UPU-a na snazi, uvjete gradnje čitate u UPU-u.
2. Ako nije, a čestica je u obuhvatu GUP-a, vrijede odredbe GUP-a.
3. Izvan obuhvata GUP-a i UPU-a vrijede odredbe PPUO-a ili PPUG-a.

Planovi doneseni prema ranijim zakonima prestaju važiti u roku od sedam godina od 1. siječnja 2026. (čl. 238. st. 2.), osim planova iz st. 5. tog članka. Među planovima donesenima prema ranijim zakonima su, gdje još vrijede, i detaljni planovi uređenja (DPU), koje novi zakon ne predviđa. Ako je čestica u obuhvatu takvog plana, provjerite i njegove odredbe.

Za dijelove građevinskog područja predviđene za urbanu preobrazbu ili sanaciju, za kulturno-povijesne cjeline, pomorsko dobro i urbanu komasaciju vrijedi posebno pravilo: dok UPU nije donesen, zahvati se provode prema prijelaznim mjerama plana šireg područja, koje propisuju uvjete za rekonstrukciju postojeće građevine i gradnju nove na mjestu uklonjene (čl. 106. st. 3.). Ako plan šireg područja za neko od tih područja, osim područja urbane komasacije, propiše uvjete s detaljnošću UPU-a, UPU nije obvezan (čl. 106. st. 4.).

U Gradu Zagrebu osnovni plan je Prostorni plan Grada Zagreba, plan područne razine, a GUP se donosi za građevinska područja koja taj plan određuje (čl. 84. st. 3. i čl. 104. st. 2.). Koji se plan primjenjuje u konkretnom postupku, odlučuje nadležno upravno tijelo.

Izdanja plana, izmjene i dopune

Plan na snazi rijetko je jedan dokument. Uz osnovni tekst donose se izmjene i dopune, a nakon svake nositelj izrade objavljuje odluku i priloge s odredbama za provedbu, kartografskim prikazima i obrazloženjem u službenom glasilu, na svojim mrežnim stranicama i u informacijskom sustavu, u roku od 30 dana od stupanja odluke na snagu (čl. 135. st. 3.). Izdanje plana zato čine osnovni tekst i sve izmjene i dopune koje su na snazi na dan provjere. PDF plana koji je agencija spremila prije godinu dana može biti zastario.

Novi zakon pokrenuo je i zamjenu planova. Plan donesen prema ranijim zakonima smije se mijenjati i dopunjavati samo kao plan nove generacije, izrađen i donesen u elektroničkom sustavu ePlanovi (čl. 238. st. 1. i čl. 19. st. 1. t. 51.). Stari planovi prestaju važiti u roku od sedam godina od stupanja zakona na snagu, uz iznimke iz čl. 238. st. 5., a u tom roku treba donijeti nove planove (čl. 238. st. 2. i 3.). U sljedećim godinama zato treba računati s novim izdanjima planova.

Gdje pronaći plan na snazi

• Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU): odluka o donošenju plana objavljuje se i u informacijskom sustavu, putem sustava ePlanovi, najkasnije 15 dana od objave u službenom glasilu (čl. 133. st. 2.).
• Službeno glasilo općine ili grada, a ako ga nema, glasilo županije (čl. 133. st. 1.): u njemu se objavljuje odluka o donošenju plana.
• Mrežne stranice općine ili grada, na kojima se objavljuju odredbe za provedbu, kartografski prikazi i obrazloženje (čl. 134. st. 2.).
• Lokacijska informacija: sadrži dijelove odredbi za provedbu iz važećih prostornih planova svih razina za zemljište iz zahtjeva, a u zahtjevu se navodi najviše pet katastarskih čestica (čl. 37. st. 3. i 5.).

Što provjeriti kad tražite plan na snazi

1. Katastarsku općinu (k.o.), broj katastarske čestice (k.č.) te općinu ili grad u kojem je čestica.
2. Popis planova na snazi za to područje: PPUO ili PPUG, GUP ako postoji i UPU-ove, svaki s posljednjim izmjenama i dopunama i brojem službenog glasila.
3. Na kartografskom prikazu: je li čestica u obuhvatu UPU-a ili GUP-a, je li u građevinskom području i u kojoj je zoni.
4. U odredbama za provedbu najužeg plana na snazi: pravila za tu zonu, s brojem članka i stranicom.
5. Zapis o tome koje je izdanje plana provjereno i kojeg dana.
6. Kad plan ne daje jasan odgovor, uputite nalogodavca ili kupca na nadležno upravno tijelo ili na lokacijsku informaciju: odlučuje upravno tijelo, a ne posrednik.

Estavio priprema izvještaj o čestici: plan na snazi i njegovo izdanje, pravila zone s člankom i stranicom plana, ograničenja na čestici i datum provjere. Izvještaj je indikativan prikaz pregledanih pravila plana na snazi i ne zamjenjuje lokacijsku informaciju. Ako vas zanima izvještaj o čestici, pošaljite upit.

Česta pitanja

Izvori

1. Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25), Narodne novine
2. Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU), Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

Povezani vodiči

• Što se smije graditi na čestici (parceli)?
• Lokacijska informacija: što sadrži i kako se traži
• Što znače kig (koeficijent izgrađenosti) i kis?