Estavio priprema izvještaj o katastarskoj čestici po narudžbi vaše tvrtke. U njemu su prostorni plan na snazi i njegovo izdanje, pravila zone s člankom i stranicom plana, ograničenja na čestici i datum provjere.
Izvještaj je indikativan i ne zamjenjuje lokacijsku informaciju.
Izvještaj o čestici k.č. 1849/2, k.o. Primjer
Pokrivenost Republika Hrvatska, 99 % Stanje na dan 9. studenoga 2026.
Kad agencija dobije zemljište ili kuću na prodaju, kupac prvo pita što se na čestici smije graditi. Odgovor je rasut po katastru, prostornim planovima i registrima zaštite, često u skeniranim PDF-ovima.
Za jednu prodaju podaci se traže u sedam do deset državnih sustava.
Za istu česticu mogu postojati prostorni plan uređenja grada ili općine, generalni urbanistički plan i urbanistički plan uređenja, svaki u više izdanja. Mjerodavno je izdanje koje je na snazi na dan provjere.
Najmanja čestica, izgrađenost, iskoristivost, visina i broj jedinica zapisani su u odredbama plana, često u skeniranom dokumentu.
Zaštićena područja prirode, ekološka mreža Natura 2000, kulturna dobra i obalna crta vode se u zasebnim registrima.
Estavijev izvještaj o čestici je PDF za jednu katastarsku česticu. Navodi prostorni plan na snazi i njegovo izdanje, pravila zone s člankom i stranicom plana, ograničenja iz javnih registara i datum stanja podataka. Za izradu su dovoljni katastarska općina i broj čestice, a izvori su navedeni uz nalaze i na kraju izvještaja.
Primjer izvještaja
Indikativno, iz javnih izvora, Općina Tkon
Izvještaj o čestici k.č. 1849/2, k.o. Primjer
Ukratko
| Podatak | Vrijednost |
|---|---|
| Čestica | 1849/2, k.o. Primjer; 244 m² prema katastru i digitalnom katastarskom planu (DKP); kuća 78 m² i dvorište 166 m²; zgrada upisana u katastru |
| Građevinsko područje | da, cijela čestica, prema približnoj granici građevinskog područja (PPUO Tkon, VI. izmjene i dopune); nije potvrda dopuštenosti gradnje |
| Što se prema planu može graditi | stambene građevine uz srodne sadržaje (čl. 7., str. 2); stambeno-poslovne građevine samo u prostornim cjelinama 1.3 i 1.5 (čl. 9., str. 3) |
| Najviše (izračun iz pravila plana) | uvjet površine za novu zgradu nije ispunjen: 244 m² ispod je najmanjih 250 m² (cjelina 1.1, čl. 16.a, str. 5), odnosno 300 do 600 m² (čl. 15. i 16., str. 5); rekonstrukcija kuće bez povećanja katnosti, visine i tlocrta ovisi o čl. 16.b, str. 3 |
| Sigurnost očitanja | Izvjesno (ako je zona S): čestica je ispod najmanjih 250 m² (čl. 16.a, str. 5). Vjerojatno: čestica je u prostornoj cjelini 1.1 (čl. 6., str. 2; prema kartografskom prikazu plana). Ovisi o uredu: dopušta li čl. 16.b, str. 3 takvu rekonstrukciju kuće i u cjelini 1.1; u cjelinama 1.2 i 1.3 je dopušta. |
| Sljedeći koraci | 1. lokacijska informacija Općine Tkon o prostornoj cjelini i rekonstrukciji kuće; 2. geodetski snimak čestice, kuće i ulice; 3. akti za kuću (e-Dozvola) |
Pravila i izračun
Ograničenja
Izvori
Prerađeni isječak izvještaja. Broj čestice i katastarska općina izmijenjeni su, a plan, zona, pravila s člankom i stranicom te površine i mjere preneseni su iz izvještaja. Izostavljeni su pojedini retci, slike, komunalni priključci i nalazi iz javnih registara.
Izvještaj navodi plan na snazi na dan provjere, njegovo izdanje i je li čestica prema približnoj granici u građevinskom području. Mjerodavan je kartografski prikaz plana: na njemu potvrđujete zonu i granicu građevinskog područja.
Svako pravilo o uvjetima gradnje navedeno je uz stranicu plana i, gdje je utvrđen, uz članak pa ga možete provjeriti u izvorniku. Gdje je pravilo podložno tumačenju, izvještaj to kaže i navodi pitanje za nadležni ured.
Izgrađenost (kig), iskoristivost (kis ili kisn), najveća građevinska (bruto) površina i broj etaža, sve uz stranicu i, gdje je utvrđen, članak plana. Izračun za samu česticu izvještaj daje samo kad to plan i podaci o čestici dopuštaju i uvijek ga označava kao izračun iz pravila plana. Brojke su očitanje plana, a ne potvrda da je gradnja dopuštena.
Zaštićena područja prirode, Natura 2000 i udaljenost od obalne crte, uz izvor za svako ograničenje. Podatke o kulturnim dobrima potvrđuje nadležni konzervatorski odjel. Ako izvor na dan provjere nije dostupan, izvještaj to ograničenje označava kao neprovjereno, a ne kao nalaz bez ograničenja. Ako u pregledanim izvorima nema podatka o ograničenju, to ne znači da ograničenje ne postoji.
Sigurnost očitanja ne iskazuje se postotkom: nalazi su razvrstani u tri skupine, "izvjesno", "vjerojatno" i "ovisi o uredu". Ono što izvještaj ne može razriješiti stoji kao ključna neriješena stvar. Uz nju su navedeni nadležni ured i sljedeći koraci.
Svaki izvještaj nosi datum stanja podataka, odnosno datum provjere, i izdanje plana prema kojem je napravljen. Izdani izvještaj se ne mijenja pa na spremljenom PDF-u i kasnije možete pokazati što je i kada provjereno.
Izvještaj nastaje ovim redom, od broja čestice do PDF-a s datumom stanja.
Dovoljni su katastarska općina i broj čestice. Ime vlasnika i OIB nisu potrebni.
Utvrđuju se plan na snazi i njegovo izdanje, pravila zone s člankom i stranicom te ograničenja iz javnih registara.
Izvještaj se sastavlja iz plana, pravila i ograničenja utvrđenih za česticu, a uz svako pravilo stoji stranica plana i, gdje je utvrđen, članak.
Izvještaj dobivate kao PDF s datumom stanja i izdanjem plana.
Izvještaj se odnosi samo na česticu. Iz zemljišne knjige upotrebljava posjedovnicu (list A), s podacima o čestici. Vlastovnicu (list B) i teretovnicu (list C) ne daje: u izvještaju nema imena ni OIB-a vlasnika ni upisanih tereta, a pretrage po imenu ili OIB-u nema.
Službeni izvadak iz zemljišne knjige, s posjedovnicom (list A), vlastovnicom (list B) i teretovnicom (list C), pribavljate sami, a izvještaj na njega upućuje.
Geometrija čestica dolazi iz otvorenih podataka Državne geodetske uprave, uz oznaku izvora i datum stanja. Izvještaj nije službeni izvadak.
Pregledana pravila planova i zapis provjere, a ne državne baze.
Kad je predmet posredovanja zemljište, posrednik se ugovorom o posredovanju obvezuje provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornom uređenju (čl. 24. t. 7. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina). Ta obveza postoji od 2007., a zadržao ju je i zakon koji je na snazi od 7. srpnja 2026.
Izvještaj o čestici navodi plan na snazi, pravila zone s člankom i stranicom i datum stanja, a zonu čestice potvrđujete na kartografskom prikazu plana. Provjeru namjene obavlja posrednik, koji zadržava odluku i odgovornost.
Provjerljivu podlogu s datumom: plan, izdanje, članak i stranicu.
Izvještaj je indikativan: nije lokacijska informacija, izvadak iz zemljišne knjige ni pravni savjet. Nije ni geodetski elaborat, ne utvrđuje vrijednost nekretnine i ne potvrđuje da je gradnja dopuštena ni da je postojeća zgrada zakonito izgrađena. U izvještaju je i poveznica na kontakte nadležnog ureda.
Pravila planova na snazi pregledavamo za Grad Zagreb i svih 20 županija, odnosno za cijelu Republiku Hrvatsku (pokrivenost 99 %).
Stanje na dan 9. studenoga 2026.
| Županija | Ukupno | PPŽ, PPGZ | PPUG, PPUO | GUP | UPU | DPU | PUP, PPPPO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Grad Zagreb | 105 | 1 | 0 | 2 | 93 | 9 | 0 |
| Zagrebačka županija | 204 | 1 | 34 | 3 | 127 | 39 | 0 |
| Krapinsko-zagorska županija | 86 | 1 | 32 | 1 | 33 | 18 | 1 |
| Sisačko-moslavačka županija | 76 | 1 | 19 | 3 | 26 | 27 | 0 |
| Karlovačka županija | 98 | 1 | 22 | 1 | 54 | 18 | 2 |
| Varaždinska županija | 68 | 1 | 28 | 2 | 33 | 4 | 0 |
| Koprivničko-križevačka županija | 61 | 1 | 25 | 2 | 20 | 13 | 0 |
| Bjelovarsko-bilogorska županija | 64 | 1 | 23 | 1 | 32 | 7 | 0 |
| Primorsko-goranska županija | 422 | 1 | 36 | 1 | 260 | 119 | 5 |
| Ličko-senjska županija | 81 | 1 | 12 | 0 | 59 | 9 | 0 |
| Virovitičko-podravska županija | 54 | 1 | 16 | 1 | 26 | 8 | 2 |
| Požeško-slavonska županija | 39 | 1 | 10 | 1 | 23 | 4 | 0 |
| Brodsko-posavska županija | 69 | 1 | 28 | 2 | 23 | 8 | 7 |
| Zadarska županija | 366 | 1 | 34 | 0 | 260 | 70 | 1 |
| Osječko-baranjska županija | 113 | 1 | 42 | 2 | 43 | 16 | 9 |
| Šibensko-kninska županija | 113 | 1 | 20 | 2 | 72 | 17 | 1 |
| Vukovarsko-srijemska županija | 70 | 1 | 31 | 2 | 27 | 8 | 1 |
| Splitsko-dalmatinska županija | 441 | 1 | 55 | 4 | 292 | 87 | 2 |
| Istarska županija | 451 | 1 | 41 | 4 | 305 | 94 | 6 |
| Dubrovačko-neretvanska županija | 133 | 1 | 22 | 1 | 96 | 13 | 0 |
| Međimurska županija | 183 | 1 | 25 | 1 | 65 | 86 | 5 |
Estavio nije CRM i ne traži da mijenjate sustav. U razgovorima s agencijama pokazalo se da im ne treba još jedan CRM, nego provjera čestice uz alat koji već imaju.
Izvještaj spremate uz nekretninu i po potrebi šaljete dalje, primjerice arhitektu ili geodetu.
Gdje plan ne daje pouzdan odgovor, izvještaj navodi nadležni ured i sljedeće korake.
Izvještaj o čestici je PDF koji za jednu katastarsku česticu navodi plan na snazi i njegovo izdanje, pravila zone s člankom i stranicom, ograničenja i datum stanja podataka. Za izradu su dovoljni katastarska općina i broj čestice. Nalazi su po sigurnosti očitanja razvrstani u skupine "izvjesno", "vjerojatno" i "ovisi o uredu", a izvještaj navodi i ključnu neriješenu stvar i sljedeće korake. Izvještaj je indikativan: nije lokacijska informacija ni pravni savjet.
Provjerite koji je prostorni plan na snazi za česticu, u kojoj je zoni čestica i što odredbe plana za tu zonu dopuštaju. Mjerodavan odgovor za česticu daje lokacijska informacija. Estavio pravila čita iz planova objavljenih u katalogu Informacijskog sustava prostornog uređenja, u službenim glasilima i na internetskim stranicama općina, gradova i županija te njihovih zavoda za prostorno uređenje. Plan, pravila s člankom i stranicom te ograničenja slaže u jedan izvještaj. Više o tome u vodiču "Što se smije graditi na čestici (parceli)?".
Je li čestica u građevinskom području, određuje kartografski prikaz prostornog plana na snazi. Izvještaj o čestici navodi je li čestica prema približnoj granici u građevinskom području i koji plan to određuje, a za granicu upućuje na kartografski prikaz plana i nadležni ured. Više o tome u vodiču "Što se smije graditi na čestici (parceli)?".
Lokacijska informacija dokument je o namjeni prostora i uvjetima provedbe zahvata koje za određeno zemljište propisuju prostorni planovi (čl. 37. Zakona o prostornom uređenju, NN 155/25). Sadrži dijelove odredbi za provedbu iz važećih prostornih planova svih razina i napomenu da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata u prostoru ni izradi projekata. Može se izraditi elektroničkim putem u Informacijskom sustavu prostornog uređenja, a na području za koje nije donesen prostorni plan nove generacije izdaje je na zahtjev upravno tijelo na čijem se području nalazi zemljište. Više o tome u vodiču "Lokacijska informacija: što sadrži i kako se traži".
Ne. Lokacijsku informaciju izrađuje Informacijski sustav prostornog uređenja ili izdaje upravno tijelo (čl. 37. Zakona o prostornom uređenju, NN 155/25), a izvještaj o čestici indikativan je prikaz pregledanih pravila plana na snazi. U njemu su navedeni nadležni ured i poveznica na njegove kontakte. Kad je potrebna lokacijska informacija, izvještaj je navodi među sljedećim koracima.
Obuhvat pregleda čine svi javno objavljeni prostorni planovi na snazi, njihovi javni dokumenti i sve katastarske čestice u Hrvatskoj. Pravila čitamo iz službeno objavljenih prostornih planova i njihovih odredaba: iz kataloga Informacijskog sustava prostornog uređenja, iz službenih glasila te s internetskih stranica općina, gradova i županija i njihovih zavoda za prostorno uređenje. Geometriju čestica uzimamo iz otvorenih podataka Državne geodetske uprave, uz navod izvora i datum stanja. Ograničenja dolaze iz javnih registara zaštite prirode i Natura 2000 te, za obalnu crtu, iz podataka Hrvatskoga hidrografskog instituta. Podatke o kulturnim dobrima potvrđuje nadležni konzervatorski odjel.
Ne. Iz zemljišne knjige izvještaj upotrebljava samo posjedovnicu (list A), s podacima o čestici. Vlastovnicu (list B) i teretovnicu (list C) ne daje: u izvještaju nema imena ni OIB-a vlasnika ni upisanih tereta, a pretrage po imenu ili OIB-u nema. Službeni izvadak pribavljate sami, a izvještaj na njega upućuje. Za izradu izvještaja dovoljni su katastarska općina i broj čestice.
Pravila planova na snazi pregledavamo za Grad Zagreb i svih 20 županija, odnosno za cijelu Republiku Hrvatsku (pokrivenost 99 %), stanje na dan 9. studenoga 2026. Zonu čestice potvrđujete na kartografskom prikazu plana.
Izvještaj vrijedi za izdanje plana i datum stanja koji su na njemu navedeni. Kad stupi na snagu novo izdanje plana, potrebna je nova provjera. Izdani izvještaj se ne mijenja: na PDF-u koji spremite ostaju izdanje plana i datum na koji je provjera napravljena.
Nije. Estavio radi uz CRM koji već imate: izvještaj je PDF koji spremate uz nekretninu i po potrebi šaljete dalje, primjerice arhitektu ili geodetu. Ne trebate mijenjati alat ni prenositi podatke iz CRM-a. Estavio ne vodi nekretnine, kontakte ni ugovore, nego priprema izvještaje o čestici.
Kig je koeficijent izgrađenosti, udio čestice koji smije biti pod zgradom: kig 0,3 znači 30 % površine čestice. Kis je koeficijent iskoristivosti, odnos građevinske (bruto) površine svih građevina na čestici i površine čestice. Izvještaj navodi koeficijente koje plan propisuje, s člankom i stranicom plana. Neki planovi, primjerice GUP grada Zagreba, propisuju i kisn, koeficijent iskoristivosti nadzemnih etaža. Najveću građevinsku (bruto) površinu određuje najstrože od ograničenja koja plan postavlja, a svaki izračun za česticu označen je kao izračun iz pravila plana. Više o tome u vodiču "Što znače kig (koeficijent izgrađenosti) i kis?".
UPU (urbanistički plan uređenja) detaljniji je plan za dio naselja, a GUP (generalni urbanistički plan) plan je za šire područje većih gradova. Kad je UPU na snazi, za svoj obuhvat ima prednost pred planom šireg područja. Izvještaj navodi koji plan vrijedi za česticu, a ako obuhvat detaljnijeg plana nije potvrđen, navodi to kao pitanje za nadležni ured. Više o tome u vodiču "UPU, GUP, PPUO i PPUG: koji plan vrijedi?".
Da, kad je predmet posredovanja zemljište: posrednik se ugovorom o posredovanju obvezuje provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornom uređenju (čl. 24. t. 7. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/26). Obveza postoji od 2007., a zadržao ju je i zakon koji je na snazi od 7. srpnja 2026. Izvještaj o čestici daje provjerljivu podlogu s datumom; odluku i odgovornost zadržava posrednik. Više o tome u vodiču "Mora li posrednik provjeriti namjenu zemljišta?".
Na upit odgovara Estavio, e-poštom ili telefonom, na kontakt koji ste upisali u obrazac. Ako u upitu nema katastarske općine i broja čestice, zatražit ćemo ih, kao i svrhu upita.
Cijene i uvjete dogovaramo s vašom tvrtkom. Cjenik na stranici ne objavljujemo. Upit možete poslati obrascem na dnu stranice.
Javit ćemo vam se e-poštom ili telefonom.
Cijene i uvjete dogovaramo s vašom tvrtkom.