Mora li posrednik provjeriti namjenu zemljišta?

Što kaže čl. 24. t. 7.

Članak 24. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/26) nabraja obveze koje posrednik preuzima ugovorom o posredovanju. Uvodna rečenica i točka 7. glase:

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje: [...] 7. ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornome uređenju

Obveza je dio ugovora, a ne zaseban upravni postupak. Uz nju u istom članku stoje obveza da posrednik pribavi i pregleda isprave o vlasništvu (t. 3.) i obveza da nalogodavca obavijesti o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate (t. 8.). Članak 21. dodaje opće mjerilo: posrednik mora postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima.

Tekst zakona u ovom vodiču provjeren je u Narodnim novinama 27. listopada 2026.

Pojmovi iz zakona

Posrednik

Trgovačko društvo ili obrt registriran za djelatnost posredovanja u prometu nekretnina (čl. 4. t. 1. zakona). Obveze iz čl. 24. preuzima posrednik, a ne agent osobno.

Agent

Fizička osoba s položenim stručnim ispitom, upisana u Imenik agenata i zaposlena kod jednog posrednika na temelju ugovora o radu (čl. 4. t. 4.).

Nalogodavac

Fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju (čl. 4. t. 7.).

Ugovor o posredovanju

Sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme, a bez njega nije dopušteno obavljati poslove posredovanja (čl. 17. st. 2.). Ako trajanje nije ugovoreno, smatra se da je sklopljen na 12 mjeseci (čl. 17. st. 3.).

Namjenu zakon o posredovanju ne definira, nego upućuje na propise o prostornom uređenju. Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25) određuje je u čl. 19. st. 1. t. 30.:

namjena prostora, površina, zemljišta odnosno građevina je planirani sustav korištenja prostora, površina, zemljišta, mora odnosno uporabe građevina, određena, odnosno propisana prostornim planom

Namjenu dakle određuje prostorni plan.

Od kada obveza postoji

Obveza nije nova. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina iz 2007. (NN 107/07) u čl. 21. t. 8. propisivao je da se posrednik obvezuje:

ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište

Zakon iz 2026. objavljen je u Narodnim novinama br. 69 od 29. lipnja 2026. i stupio je na snagu osmoga dana od objave (čl. 45.), 7. srpnja 2026. Istoga dana prestao je važiti zakon iz 2007. (čl. 44.). Formulacija u čl. 24. t. 7. kraća je, a obveza provjere namjene ostala je.

Što zakon ne propisuje

Način provjere

Zakon ne navodi koju ispravu posrednik mora pribaviti ni kako provjeru dokumentira.

Lokacijska informacija

Zakon ne traži da je posrednik pribavi. Nalogodavac mu daje na uvid lokacijsku, građevinsku odnosno uporabnu dozvolu ili lokacijsku informaciju ako ih posjeduje (čl. 25. st. 1. t. 1.).

Prekršaj iz čl. 36.

Povreda čl. 24. nije navedena među prekršajima iz tog članka, koji posredniku propisuje novčanu kaznu od 3.000 do 6.000 eura, primjerice za posredovanje bez ugovora (čl. 17. st. 2.), oglašavanje bez ugovora s vlasnikom (čl. 22. st. 2.), nevođenje evidencije o posredovanju (čl. 27.) i nepridržavanje vlastitih općih uvjeta poslovanja (čl. 20. st. 5.). Opći uvjeti moraju opisati poslove posrednika, među kojima je i provjeravanje stanja nekretnina (čl. 20. st. 2.). Obuhvaćaju li opći uvjeti pojedinog posrednika i provjeru namjene, ovisi o njihovu sadržaju.

Upis namjene u evidenciju

Evidencija iz čl. 27. st. 2. za svaki ugovor sadrži, među ostalim, vrstu ugovora, vrstu i adresu nekretnine te podatke o upisu u katastar i zemljišne knjige, ali namjena među tim podacima nije navedena.

Tumačenje plana

Zakon ne daje posredniku ovlast da odlučuje što se na zemljištu smije graditi. To određuje prostorni plan, a mjerodavan odgovor daje nadležno upravno tijelo.

Kako posrednik provjerava namjenu

Redoslijed u nastavku nije propisan zakonom. Slijedi strukturu prostornog plana i podatke koje traži evidencija o posredovanju. Posrednik provjerava:

1. Oznaku zemljišta: k.o. i k.č. kako su upisane u katastar i zemljišne knjige jer te podatke traži i evidencija (čl. 27. st. 2. t. 2.).
2. Koji prostorni plan vrijedi za česticu, je li na snazi i koje mu je izdanje, odnosno koje su izmjene i dopune objavljene u službenom glasilu. Planovi su objavljeni u Informacijskom sustavu prostornog uređenja.
3. Zonu na kartografskom prikazu korištenja i namjene površina te odredbe za provedbu za tu zonu, s člankom i stranicom plana.
4. Je li zemljište u građevinskom području. Mjerodavan je kartografski prikaz plana.
5. Ograničenja koja plan ili posebni propisi postavljaju na zemljište, primjerice zaštitu kulturnog dobra ili prirode.
6. Kad plan ne daje jasan odgovor, može se pribaviti lokacijska informacija. Ona se može izraditi elektroničkim putem, a na području za koje nije donesen prostorni plan nove generacije izdaje je upravno tijelo na čijem se području nalazi zemljište, na zahtjev zainteresirane osobe, u roku od 15 dana (čl. 37. Zakona o prostornom uređenju).
7. Na kraju posrednik bilježi datum provjere i pregledane izvore te nalaz priopćuje nalogodavcu jer ga čl. 24. t. 8. obvezuje da nalogodavca obavijesti o svim okolnostima važnim za namjeravani posao.

Za čestice u Hrvatskoj Estavio priprema izvještaj o čestici: plan na snazi i njegovo izdanje, ograničenja na čestici, datum provjere te pravila zone uz stranicu plana i, gdje je utvrđen, uz članak. Izvještaj je indikativan: nije lokacijska informacija ni pravni savjet. Odluku i odgovornost zadržava posrednik. Pogledajte izvore podataka ili pošaljite upit.

Česta pitanja

Izvori

1. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/26 (Narodne novine)
2. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 107/07 (Narodne novine)
3. Zakon o prostornom uređenju, NN 155/25 (Narodne novine)
4. Zakon o poljoprivrednom zemljištu, zakon.hr (neslužbeni pročišćeni tekst)
5. Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU)

Povezani vodiči

• Što se smije graditi izvan građevinskog područja?
• Što je lokacijska informacija i kako se traži?
• Što se smije graditi na čestici (parceli)?
• UPU, GUP, PPUO i PPUG: koji plan vrijedi?