Što se smije graditi izvan građevinskog područja?

Stanje propisa

Tekst Zakona o prostornom uređenju i Zakona o poljoprivrednom zemljištu u ovom vodiču naveden je prema pročišćenim tekstovima na dan 26. rujna 2026.

Novi Zakon o poljoprivrednom zemljištu najavljen je u Vladinu planu zakonodavnih aktivnosti za 2026. Na dan 6. listopada 2026., kad je popis najava posljednji put provjeren, taj zakon nije donesen. Vodič opisuje zakon na snazi, u pročišćenom tekstu do NN 136/25. Prije nego što se oslonite na pojedinu odredbu o poljoprivrednom zemljištu, provjerite je li u Narodnim novinama objavljen novi zakon.

Vodič obuhvaća gradnju izvan građevinskog područja općenito, posebna pravila u prostoru ograničenja uz more i ograničenja na poljoprivrednom zemljištu. Ne obuhvaća zaštićena područja ni zahvate državnog značaja.

Što zakon dopušta planirati: čl. 48.

Građevinsko područje je dio prostora koji plan određuje za gradnju. Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25) u čl. 48. uređuje što se izvan njega smije planirati. Uvodna rečenica stavka 1. glasi:

Izvan građevinskog područja mogu se planirati sljedeći zahvati u prostoru

Među zahvatima koje nabraja stavak 1. su, primjerice:

• linijska infrastruktura (t. 1.)
• građevine poljoprivredne namjene sukladno posebnom propisu iz područja poljoprivrede, osim u strogom i posebnom rezervatu te nacionalnom parku; u tim se područjima ipak mogu planirati tradicijske poljoprivredne i stočarske građevine, primjerice suhozidi, bunari, staje i spremišta (t. 4.)
• stambena i pomoćna građevina za vlastite potrebe na zemljištu u privatnom vlasništvu od 20 ha i više, osim u područjima zaštićenima na temelju propisa o zaštiti prirode (t. 12.)
• građevina za potrebe seoskog turizma na zemljištu od 2 ha i više koje je prethodno kultivirano, osim u područjima zaštićenima na temelju propisa o zaštiti prirode (t. 13.)
• rekonstrukcije postojećih građevina (t. 14.)

Za t. 12. i 13. zemljište na jednoj ili više čestica čini gospodarsku i pravnu cjelinu koja se ne može otuđivati pojedinačno, a sud u zemljišnoj knjizi upisuje zabilježbu (st. 4.). Građevinska dozvola za te zahvate sadrži nalog za taj upis (st. 5.).

Zakon kaže da se zahvati mogu planirati, a ne da su na svakoj čestici dopušteni. Smije li se na određenoj čestici nešto graditi i pod kojim uvjetima, određuje plan na snazi: je li čestica izvan građevinskog područja i što plan za to područje propisuje. Zato je prvi korak uvijek plan, a ne popis iz zakona.

Prostor ograničenja uz more: čl. 62.

Prostor ograničenja je dio zaštićenog obalnog područja mora: na kopnu i otocima obuhvaća pojas od 1000 m od obalne crte (čl. 19. st. 1. t. 48.). U njemu su izvan građevinskog područja pravila stroža. Članak 62. st. 1. t. 1. dopušta planirati gradnju i rekonstrukciju jedne zgrade (izvan nenaseljenih otoka) uz ove uvjete:

Veličina zgrade

Građevinska (bruto) površina nadzemnih dijelova do 400 m² i najveća visina do 5 m, i/ili potpuno ukopani podrum do 1.000 m² građevinske (bruto) površine.

Udaljenost od mora

Najmanje 100 m od obalne crte.

Zemljište

Ukupno najmanje 3 ha na jednoj ili više čestica na području jedne jedinice lokalne samouprave, a građevna čestica na kojoj se gradi mora imati najmanje 1 ha.

Namjena

Obavljanje poljoprivrede kao osnovne djelatnosti, uz mogućnost pratećih ugostiteljsko-turističkih usluga osim smještaja u kampu, i to u prijavljenom obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu, obrtu ili pravnoj osobi registriranima za poljoprivredu, isključivo domicilnog stanovništva.

Odobrenje za građenje može se izdati samo na površinama koje su privedene svrsi i zasađene trajnim nasadima, kao što su maslina i vinova loza, na najmanje 70 % obuhvata zahvata (st. 3.). Unutar obuhvata nije moguće graditi druge građevine ni postavljati pokretne kućice (st. 4.). Takve se površine i građevine ne mogu prenamijeniti prostornim planom bilo koje razine (st. 2.).

Poljoprivredno zemljište P1 i P2: čl. 22. do 24.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu (NN 20/18, 115/18, 98/19, 57/22, 136/25) u čl. 22. razlikuje osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) zemljište. Stavak 3. određuje:

Osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) poljoprivredno zemljište izvan granica građevinskog područja ne može se koristiti u nepoljoprivredne svrhe osim:

1. kada nema niže vrijednoga poljoprivrednog zemljišta u neposrednoj blizini, što ne uključuje izgradnju igrališta za golf i samostalnih građevina solarnih elektrana (t. a)
2. kada je utvrđen interes Republike Hrvatske za izgradnju objekata koji se prema posebnim propisima grade izvan građevinskog područja (t. b)
3. pri gradnji poljoprivrednih građevina namijenjenih isključivo za poljoprivrednu djelatnost i preradu poljoprivrednih proizvoda uključivo sklopove obnovljivih izvora energije na tim građevinama (t. c)
4. za korištenje građevina koje su ozakonjene temeljem posebnog zakona (t. d)

Hrvatska agencija za poljoprivredu i hranu utvrđuje koje se zemljište smatra P1 i P2 ako ima bitnih promjena u odnosu na postojeće stanje (st. 4.). Naknada za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta plaća se prema čl. 23. i 24., a njezina visina ovisi o slučaju: za zemljište na kojem je gradnja dopuštena prostornim planom 2,5 % prosječne vrijednosti zemljišta unutar građevinskog područja, a za P1 i P2 zemljište 5 % (čl. 24. st. 3. i 4.); za zemljište koje je nakon stupanja zakona na snagu izmjenom plana uključeno u građevinsko područje 50 %, za P1 i P2 70 % (st. 1. i 2.); za zemljište kojem je plan promijenio namjenu, a ostalo je izvan građevinskog područja, 25 %, za P1 i P2 50 % (st. 5.).

Što provjeriti za česticu

Redoslijed nije propisan zakonom. Za česticu koja bi mogla biti izvan građevinskog područja pregledava se redom:

1. Je li čestica unutar građevinskog područja ili izvan njega. Mjerodavan je kartografski prikaz plana na snazi.
2. Koji plan vrijedi i koje mu je izdanje (vrste planova). Planovi su objavljeni u Informacijskom sustavu prostornog uređenja.
3. Odredbe za provedbu za to područje, s člankom i stranicom plana: koji se zahvati planiraju i uz koje uvjete.
4. Je li zemljište P1 ili P2 poljoprivredno zemljište i vrijedi li za namjeravani zahvat neka iznimka iz čl. 22. st. 3.
5. Leži li čestica u prostoru ograničenja ili u zaštićenom području, gdje vrijede strože odredbe.
6. Službeni podatak o namjeni čestice daje lokacijska informacija iz čl. 37. Zakona o prostornom uređenju, koja sadrži dijelove odredbi za provedbu iz važećih prostornih planova.

Za čestice u Hrvatskoj Estavio priprema izvještaj o čestici: plan na snazi i njegovo izdanje, ograničenja na čestici, datum provjere te pravila zone uz stranicu plana i, gdje je utvrđen, uz članak. Izvještaj je indikativan: nije lokacijska informacija ni pravni savjet. Odluku i odgovornost zadržava posrednik. Pogledajte izvore podataka ili pošaljite upit.

Česta pitanja

Izvori

1. Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25), Narodne novine
2. Zakon o poljoprivrednom zemljištu, zakon.hr (neslužbeni pročišćeni tekst)
3. Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU), Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

Povezani vodiči

• Što je lokacijska informacija i kako se traži?
• UPU, GUP, PPUO i PPUG: koji plan vrijedi?
• Što se smije graditi na čestici (parceli)?