Kako provjeriti je li zemljište građevinsko?

Građevinsko područje i građevinsko zemljište prema zakonu

Propisi su u ovom vodiču navedeni prema pročišćenim tekstovima na dan 26. rujna 2026. (Zakon o prostornom uređenju i Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina) i 27. rujna 2026. (Pravilnik o prostornim planovima). Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25) određuje pojam građevinskog područja u čl. 19. st. 1. t. 12.:

građevinsko područje je područje određeno prostornim planom za gradnju i budući razvoj, a koje se sastoji od građevinskog područja naselja, izdvojenog dijela građevinskog područja naselja i izdvojenog građevinskog područja izvan naselja

Od tri dijela iz te definicije zakon dva određuje zasebno:

Izdvojeni dio građevinskog područja naselja

Odvojeni dio postojećega građevinskog područja istog naselja, nastao djelovanjem tradicijskih, prostornih i funkcionalnih utjecaja i određen prostornim planom (t. 19.).

Izdvojeno građevinsko područje izvan naselja

Prostorna cjelina izvan građevinskog područja naselja, određena prostornim planom i planirana za sve namjene osim stambene (t. 18.). Čestica u takvom području nalazi se u građevinskom području, a stambena namjena u njemu se ne planira.

Građevinsko zemljište širi je pojam od građevinskog područja. Točka 13. istoga stavka glasi:

građevinsko zemljište je zemljište unutar granica građevinskog područja te zemljište izvan građevinskog područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina

Za neizgrađenu česticu pitanje je li zemljište građevinsko zato se svodi na pitanje leži li čestica unutar granice građevinskog područja.

Granicu određuje prostorni plan na snazi

Građevinska područja određuju se radi razgraničenja od površina namijenjenih poljoprivredi i šumarstvu, površina mora i voda te drugih planskih kategorija koje se mogu planirati izvan njih (čl. 43. st. 1.). Određuju se primarno prostornim planom uređenja grada odnosno općine i Prostornim planom Grada Zagreba, a u slučajevima koje propisuje zakon i planovima državne razine te prostornim planom županije (čl. 43. st. 2.).

Prostorni plan uređenja grada ili općine dijeli njezino područje na građevinska područja naselja, izdvojene dijelove građevinskih područja naselja, izdvojena građevinska područja izvan naselja i površine ostalih namjena izvan građevinskih područja (čl. 103. st. 1. t. 1.). Odnos prema drugim planovima opisuje vodič o vrstama prostornih planova.

Plan sadrži odredbe za provedbu, kartografske prikaze i obrazloženje, a kartografski prikazi i njihovi tumači znakova moraju biti usklađeni s odredbama za provedbu (čl. 78. st. 1. i 3.). U prostornom planu uređenja grada ili općine izrađenom prema Pravilniku o prostornim planovima (NN 152/23) granica je ucrtana na karti 1.2. Građevinska područja (čl. 29. st. 2. t. 2. Pravilnika), a odredbe za provedbu imaju poglavlje istoga naziva (čl. 29. st. 1.). Stariji planovi imaju vlastiti popis kartografskih prikaza.

Odluka o donošenju plana objavljuje se u službenom glasilu i u Informacijskom sustavu prostornog uređenja (čl. 133. st. 1. i 2.). Plan se mijenja izmjenama i dopunama, pa uz nalaz o granici zapišite i izdanje plana.

Granica ucrtana na kartografskom prikazu ne prati nužno međe katastarskih čestica, pa čestica može biti dijelom unutar, a dijelom izvan građevinskog područja. Pravila provedbe zahvata propisuju se posebno za zahvate unutar i za zahvate izvan građevinskog područja (čl. 7. st. 3. Pravilnika), pa za dva dijela iste čestice mogu vrijediti različita pravila. Lokacijske uvjete za konkretni zahvat određuje lokacijska ili građevinska dozvola (čl. 19. st. 1. t. 28. zakona).

Katastar, oglas i pregledne karte ne odlučuju

Za katastarsku česticu ili njezin dio katastar iskazuje stvarni način uporabe (čl. 40. st. 1. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina, NN 112/18, 39/22, 152/24), unutar vrsta uporabe kao što su poljoprivredno zemljište, šumsko zemljište i zemljište privedeno svrsi (čl. 39. st. 1.). Namjena je, naprotiv, planirani sustav korištenja prostora i zemljišta, određen prostornim planom (čl. 19. st. 1. t. 30. Zakona o prostornom uređenju). Čestica upisana u katastru kao poljoprivredno zemljište može zato biti u građevinskom području, a čestica sa zgradom upisanom u katastru izvan njega.

Opis u oglasu, primjerice "građevinska parcela", tvrdnja je oglašivača, a ne izvor. Može počivati na starijem izdanju plana, pa se provjerava u planu na snazi.

Pregledne karte na internetu, i one koje objavljuju javna tijela, služe za orijentaciju. Granicu mogu prikazivati približno, u drukčijem mjerilu ili prema izdanju plana koje je u međuvremenu izmijenjeno. Mjerodavan je kartografski prikaz plana na snazi, a službeni podatak za česticu daje lokacijska informacija.

Izgrađeni i neizgrađeni, uređeni i neuređeni dio

Prema čl. 39. Pravilnika o prostornim planovima građevinsko područje sastoji se od izgrađenog i/ili neizgrađenog dijela (st. 1.). Izgrađeni dio obuhvaća skup građevnih čestica određen prostornim planom i izgrađene, odnosno uređene površine javne namjene (st. 2.). Za neizgrađeni dio st. 3. određuje:

Neizgrađeni dio građevinskog područja sastoji se od uređenog i/ili neuređenog dijela. Uređenim dijelom smatraju se površine opremljene osnovnom infrastrukturom, a koje čine prostornu cjelinu planiranu prostornim planom.

Osnovna infrastruktura je prema zakonu građevina za odvodnju otpadnih voda prema mjesnim prilikama određenim prostornim planom i prometna površina preko koje se osigurava pristup do građevne čestice, odnosno zgrade (čl. 19. st. 1. t. 33.). Izgrađenost i uređenost građevinskih područja naselja plan pokazuje u iskazu površina (čl. 35. st. 3. Pravilnika).

Urbanistički plan uređenja donosi se, među ostalim, za dijelove građevinskih područja koji nisu izgrađeni i opremljeni osnovnom infrastrukturom (čl. 106. st. 2. t. 1. zakona). Nije obvezan ako su za to područje prostornim planom šireg područja propisani uvjeti provedbe zahvata s detaljnošću propisanom za urbanistički plan uređenja (čl. 106. st. 4.). Za takvu česticu zato se provjerava je li za nju donesen urbanistički plan uređenja. Postojeća građevinska područja ne mogu se širiti dok god unutar njih postoje površine koje nisu opremljene osnovnom infrastrukturom (čl. 45. st. 1.).

Što slijedi iz položaja čestice

Položaj unutar građevinskog područja sam po sebi ne kaže što se na čestici smije graditi. To određuju namjena i pravila zone iz odredaba za provedbu, koje opisuju vodiči "Što se smije graditi na čestici (parceli)?" i "Što znače oznake zona na prostornom planu?".

Građevna čestica zgrade u pravilu je jedna katastarska čestica čiji su oblik, veličina i smještaj u prostoru u skladu s prostornim planom i koja ima pristup na prometnu površinu sukladan planu (čl. 19. st. 1. t. 9.). Ako katastarska čestica te uvjete ne ispunjava, to je pitanje za nadležni ured.

Izvan građevinskog područja mogu se planirati zahvati koje zakon za to predviđa, ponajprije oni iz čl. 48. st. 1. zakona, među njima linijska infrastruktura, građevine poljoprivredne namjene prema posebnom propisu i rekonstrukcije postojećih građevina, a st. 2. dodaje spomen-obilježja. Posebna pravila vrijede, primjerice, za površine za sunčane i agrosunčane elektrane (čl. 19. st. 1. t. 41. i 42.). Što je predviđeno na određenoj površini, određuje plan, a pojedinosti opisuje vodič "Što se smije graditi izvan građevinskog područja?".

Tko daje službeni podatak za česticu

Lokacijska informacija izrađuje se u svrhu upoznavanja s namjenom prostora i uvjetima provedbe zahvata u prostoru iz prostornih planova na određenom zemljištu (čl. 37. st. 1. zakona). Na području za koje nije donesen prostorni plan nove generacije izdaje je, na zahtjev, upravno tijelo na čijem se području nalazi zemljište, u roku od 15 dana, a u zahtjevu se navodi najviše pet katastarskih čestica (čl. 37. st. 2. i 3.). Sadrži dijelove odredbi za provedbu iz važećih prostornih planova svih razina (st. 5.).

Upravno tijelo je upravni odjel ili služba velikoga grada, Grada Zagreba ili županije za upravne poslove prostornog uređenja, a to mogu biti i jedinice lokalne samouprave kojima je županija te poslove povjerila (čl. 19. st. 1. t. 58.). Lokacijska informacija nije dozvola: sadrži napomenu da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata u prostoru ni izradi projekata (čl. 37. st. 6.).

Popis za provjeru čestice

Redoslijed nije propisan zakonom. Za česticu u ponudi pregledava se redom:

1. Oznaka čestice: k.o. i k.č. iz katastra.
2. Plan: koji je prostorni plan uređenja grada ili općine, odnosno Prostorni plan Grada Zagreba, na snazi i koje mu je izdanje.
3. Granica: je li čestica, cijela ili dijelom, unutar granice na kartografskom prikazu.
4. Vrsta područja: naselje, izdvojeni dio naselja ili izdvojeno područje izvan naselja.
5. Dio područja: izgrađen ili neizgrađen, uređen ili neuređen, i postoji li urbanistički plan uređenja.
6. Pravila: odredbe za provedbu za zonu čestice, uz stranicu plana i članak.
7. Otvorena pitanja za nadležni ured: granica blizu međe ili preko čestice.
8. Datum provjere: zapisan uz predmet.

Za čestice u Hrvatskoj Estavio priprema izvještaj o čestici: plan na snazi i njegovo izdanje, ograničenja na čestici, datum provjere te pravila zone uz stranicu plana i, gdje je utvrđen, uz članak. Izvještaj navodi je li čestica prema približnoj granici u građevinskom području i koji plan to određuje, a za granicu upućuje na kartografski prikaz plana i nadležni ured. Izvještaj je indikativan: nije lokacijska informacija ni pravni savjet. Pogledajte izvore podataka ili pošaljite upit.

Česta pitanja

Izvori

1. Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25), čl. 19., 37., 43., 45., 48., 78., 103., 106. i 133.
2. Pravilnik o prostornim planovima (NN 152/23), čl. 7., 29., 35. i 39.
3. Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 112/18, 39/22, 152/24), čl. 39. i 40.
4. Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU), Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

Povezani vodiči

• Što se smije graditi na čestici (parceli)?
• Što se smije graditi izvan građevinskog područja?
• Što znače oznake zona na prostornom planu?